Esses dias encontrei outro arquiteto em um evento aqui em Santa Maria. Trocamos meia dúzia de palavras e ele perguntou sobre o índice construtivo máximo do Município. Respondi que era 5 e falei rapidamente sobre algumas regras que se aplicam, mas no fim é difícil explicar em pouco tempo um plano diretor. Então decidi fazer um breve resumo e deixar disponível aqui. De repente assim podemos começar a compartilhar planos diretores, já que a padronização destes e de sua divulgação não existe no país, sendo sempre um esforço para entender os mapas e índices, tendo em vista que cada município tem suas cores, legendas, e forma de divulgação.

O PDDUA-SM

Vale lembrar que o “Plano Diretor” na verdade é o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Santa Maria – PDDUA-SM. Dentro do Plano Diretor ficam outras legislações, como a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e o Código de Edificações (COE), sendo o documento do PDDUA a base de planejamento para o desenvolvimento destas leis.  A LUOS regula o uso do solo e o potencial construtivo, enquanto o COE dispõe sobre regras para a construção em si. O PDDUA-SM, concluído em 2004, foi desenvolvido por uma equipe multidisciplinar, acompanhada por uma consultoria externa, especializada em elaboração de planos diretores. O plano já foi revisado outras 2 vezes, e o documento completo está disponível no site do Município de Santa Maria. 

O Plano Diretor de Santa Maria trabalha, principalmente, com o conceito de corredor de urbanidade. O conceito por trás do corredor de urbanidade é a consolidação de um adensamento urbano em vias estrategicamente importantes para a cidade, e que possuem gabarito suficiente para abrigar a infraestrutura urbana gerada pela verticalização. Ou seja, o estímulo ao adensamento ocorre onde a via  ou a malha urbana tem capacidade para suportar as consequências do mesmo.

A seguir são abordadas explicações sucintas de três mapas (Anexos C, D e E) do PDDUA-SM, os quais são o resultado do diagnóstico e das proposições do Plano Diretor, e que ajudam a compreender este conceito do Corredor de Urbanidade. O Anexo C mostra todo o município de Santa Maria, e o nó de rodovias no qual está situado, com o macrozoneamento e demarcação de fluxos e conexões. O Anexo D  é um zoom do anexo C, com medidas a serem implantadas na sede do município, demonstrando os limites físicos e o desenvolvimento longitudinal que a cidade já demonstrava no momento de desenvolvimento do PDDUA. A partir deste, é possível compreender Santa Maria com três grandes núcleos, desenvolvidos a partir do eixo leste-oeste: Camobi, Centro e Zona Oeste (COHABs). Essa linearidade já consolidada resultou no desenvolvimento de incentivos através de altos índices construtivos nas Avenidas que fazem a conexão entre estes três principais macro setores do município. De uma maneira bem resumida, podemos dizer que é assim que surge a diretriz do corredor de urbanidade, desenvolvido nas maiores avenidas e valorizando a linearidade da cidade. No Anexo E é possível verificar o mapa das macro-zonas do município, que junto à análise dos Anexos 6 e 10 da LUOS permitem a verificação dos incentivos atribuídos às zonas vinculadas ao Corredor de Urbanidade. 

Para verificar um pouco mais sobre essa diretriz, e a aplicação prática em um projeto nosso, segue o link de um post sobre o Residencial Vinicius de Moraes, que já foi publicado aqui no blog.

Zonas e índices

Analisando com mais cuidado a zona central da cidade, percebe-se que a mesma engloba as zonas 1 a 5, as quais concentram os maiores índices construtivos do município. A Zona 01 é compreendida pelas duas grandes avenidas com os maiores índices da cidade, a Avenida Presidente Vargas e a Avenida Medianeira/Nossa Senhora das Dores, englobando apenas a primeira quadra  de cada lado destas avenidas, não “entrando” nos bairros adjacentes a estas. A zona 2 corresponde ao centro histórico, e não possuía um índice regular pré-estabelecido desde a implantação do PDDUA e até 2018, sendo os índices estabelecidos pelo IPLAN, a partir de análise de caso-a-caso. Porém em 2019, a partir de uma revisão do Plano, essa exigência se restringiu somente a edificações listadas como históricas, passando o restante das edificações a serem regidas por regime específico, mas isso é uma caso à parte e assunto para outro momento. Já as zonas 3, 4 e 5 também possuem um índice construtivo elevado, porém inferior à Zona 1, e são as zonas que preenchem o espaço entre as avenidas principais (Zona 1) e o centro (Zona 2). 

Aqui estão algumas planilhas de algumas destas zonas mais centrais:

Quando falo sobre os índices urbanísticos neste post, basicamente o que estou analisando é o índice de aproveitamento e o índice de ocupação, os quais indicam o potencial construtivo do terreno, e são calculados em relação à área do terreno. O índice de ocupação é a projeção máxima da edificação sobre o terreno. Por exemplo, em um terreno de 1.000 m² com índice de ocupação de 0,6, a projeção da edificação sobre o terreno pode ser de no máximo 600 m², podendo ter mais de um pavimento, mas a projeção de todo o perímetro construído da edificação não pode passar de 600 m². Já o índice de aproveitamento é o quanto de área pode ser construída no terreno, somando todos os pavimentos. Pegando o mesmo exemplo anterior, do terreno de 1.000,00 m², caso ele tenha um índice de aproveitamento de 3,5, significa que pode ser construído até 3,5 vezes a área do terreno, chegando, neste caso, a 3.500,00 m². Além desses dois índices, vale lembrar que precisamos respeitar os recuos, os afastamentos das divisas, que são calculado em função da altura da edificação.

Unindo os dois índices, usando o mesmo exemplo, vamos ter um terreno de 1.000,00 m² com 0,6 de Índice de Ocupação e 3,5 de Índice de Aproveitamento, resultando em um potencial de construção de 3.500 m², com uma projeção máxima de 600 m². Ou seja, a ocupação deste terreno provavelmente resultará em uma edificação de 6 ou 7 pavimentos, com um pavimento tipo de 500 ou 600 m². Além disso, ele deverá estar afastado da divisa de acordo com o estabelecido pela divisão de sua altura por 5, 6, 7, etc., dependendo da zona na qual se encontra. 

Mas as regras não são tão simples, a Lei de Uso e Ocupação do Solo também estabelece quais as áreas que “contam” no cálculo do índice de aproveitamento, a partir do Art. 20, que regulamenta esses índices:

“Art. 20. Todas as áreas são computáveis no cálculo de aproveitamento, exceto:

I – as rampas de acesso aos pavimentos de garagens;

II – as circulações, escadas e elevadores de todos os pavimentos, as casas de máquinas, depósitos condominiais, reservatórios, cisternas, central de gás e outras áreas técnicas de uso comum, até o limite de 30% (trinta por cento) das áreas privativas do prédio;

III – os pavimentos de garagens para uso residencial e uso privativo do comércio e serviço. Executam-se deste, as garagens destinadas a estacionamentos rotativos (comerciais, de serviços e hoteleiros);

IV – jiraus até 100 m² (cem metros quadrados).

• § 1º Os 30% (trinta por cento) de área não computável não pode ultrapassar 50% (cinquenta por cento) da área total construída.

• § 2º Compartimentos como salão de festas, espaços gourmet, academias, apartamentos de zelador e assemelhados são áreas computáveis.”

Assim, pavimentos de garagem não contam no índice de aproveitamento, enquanto as áreas não privativas obrigatórias, como circulação comum, elevador, escada, entre outros, também não contam, pelo menos até o limite estabelecido por lei. Em resumo, na maioria dos casos, as únicas áreas computadas no índice de aproveitamento são as áreas privativas das unidades autônomas (apartamentos e lojas) e as áreas não obrigatórias, como salão de festas, academias e outros.

Outro artigo interessante da LUOS é o Artigo 31, que cria uma regra específicas para os primeiros pavimentos de algumas zonas:

“Art. 31. Em todas as zonas ficam, nos 2 (dois) primeiros pavimentos para uso comercial, residencial, de garagem ou misto, até o limite de 6,5 m (seis metros e cinquenta centímetros) de altura, a partir da soleira da entrada principal da edificação até a laje, dispensados dos afastamentos das divisas.

• § 1º Edificações de comércio e/ou serviços ou mistas com comércio, serviços ou garagens, localizadas nas Zonas 1.1.a, 1.1.b, 1.1c, 3.a, 3.b, 4, 5.a, 5.b, 5.c e 5.d e nos lotes com frente para as vias arteriais e coletoras, conforme o ANEXO 14, ficam até o limite de 9,5 m (nove metros e cinquenta centímetros) de altura, a partir da soleira da entrada principal da edificação, dispensadas dos afastamentos das divisas e respeitando o Índice Verde – IV podem ocupar até 82% (oitenta e dois por cento) da área do terreno.

• § 2º Podem ultrapassar as alturas estabelecidas as paredes limitadoras de terraço e oitões até a altura de 1,80 m (um metro e oitenta centímetros).

• § 3º Para o cálculo do afastamento dos demais pavimentos, a altura da edificação (H) será computada após a laje de teto dos pavimentos de garagem, comércio ou serviço (Figuras 21 e 22).

• § 4º O subsolo será permitido na mesma porcentagem do índice de ocupação estabelecido para a Zona.

• § 5º Nas Zonas sobre o Arenito Basal Santa Maria (Área de Recarga do Aquífero Guarani), conforme ANEXO 12, somente será permitido subsolo após análise da Secretaria de Município de Meio Ambiente.”

O parágrafo primeiro desse artigo cria um incentivo de construção nesses zonas, permitindo que a edificação possa ocupar uma área maior do que a estabelecida pelo IO da zona, até 9,5 metros de altura acima do solo (e sem limite abaixo do solo). Em suma, o índice de ocupação (IO) pode ir até o limite de 0,82 (82% da área do terreno), desde que estes pavimentos sejam usados por garagens, áreas de condomínio ou lojas. Além disso é dispensado recuos das divisas nesses pavimentos (até 9,5m) e os afastamentos para o restante da edificação é calculado contando somente a partir da laje de forro da garagem. Aqui tem um desenho elucidativo tirado da própria LUOS.

Voltando ao nosso exemplo, no terreno de 1.000 m², agora podemos fazer térreo, subsolo e dois pavimentos acima do nível do solo com 820 m² (82% do terreno), acrescentando cerca 3.380 m² à nossa edificação, que tinha 3.500 m². Lembrando que os 3.500 m² referidos antes (I.A) são de áreas de apartamentos e de lazer, não contando a circulação comum, hall, elevador e escadaria. Isso permitiria que esse empreendimento chegasse a mais de 7.500,00 m², representando na realidade um potencial de construção de mais de 7 vezes a área do terreno (Índice de Aproveitamento resultante maior que 7,0). 

Assim, podemos chegar a índices construtivos realmente altos, maiores dos que constam nas planilhas de índices da legislação. Na Zona 1, por exemplo, onde o índice de aproveitamento é 5, projetamos e está em construção um edifício que tem 11.275 m², em um terreno de pouco mais de 1.400 m², o que representa 8 vezes a área do terreno em construção. Isso não necessariamente é ruim, densidade é um fator fundamental para uma boa cidade, mas precisamos refletir sobre esses dados!

Conclusão

De certa forma, logo que saí da faculdade achava ruim um índice construtivo elevado, mas ao longo da minha experiência profissional e minhas leituras sobre cidade e urbanismo, percebi que as restrições muitas vezes segregam a cidade e elevam os preços dos imóveis. A questão, portanto, é o tipo de adensamento, o que vale a reflexão a partir de alguns pontos:

1. O corredor de urbanidade acabou valorizando os terrenos do seu entorno, principalmente os de frente para as avenidas. Isso gerou empreendimentos de médio e alto padrão, ou seja, a maioria que mora ali não usufrui do corredor para o  transporte público, acaba usando o corredor para o transporte individual (carro).  Hoje essas vias já estão sobrecarregadas, pois são as principais vias de conexão entre as zonas mais afastadas do centro, e por isso possuem grande fluxo de transporte individual e público, e ultimamente possuem também um maior fluxo local. Mas isso também é uma oportunidade de criarmos uma rede de transporte alternativo, alargando calçadas, criando ciclovias e favorecendo o deslocamento a pé ou de bicicleta através dessas avenidas.
2. O estímulo à elevação de densidade em bairros próximos ao centro é favorável, porém o incentivo à construção de uma “base de garagem” acaba por criar espaços poucos atrativos na calçada, “afastando” a moradia do pavimento térreo. O ponto positivo é que o uso comercial é permitido sem que se perca a vantagem dos 82% de ocupação até 9,5 m de altura, o que pode corroborar para um uso misto, que somado a uma calçada larga, pode trazer melhor sensação ao pedestre e um incentivo à caminhada.
3. A obrigatoriedade de garagem faz com que, mesmo empreendimentos no centro da cidade, tenham número elevado de vagas de garagem, por mais que seu público alvo sejam estudantes (Santa Maria tem 7 universidades e muitos estudantes) que, na maioria das vezes, não utilizam carro. Isso faz com que as garagens não sejam ocupadas e aumentem o custo de construção do imóvel (e consequentemente o preço de venda). Eu mesmo já presenciei garagens de edifícios residenciais funcionando, clandestinamente, como estacionamento rotativo, algo para o que há muita demanda no centro ainda.
4. O centro histórico por muito tempo possuía uma análise específica no Instituto de Planejamento, mesmo se o imóvel fosse um terreno baldio. Essa análise acabava criando mais um entrave e, consequentemente, mais um estímulo negativo para se construir no centro. Isso mudou recentemente, no ano passado, e ainda é difícil afirmar se terá um resultado positivo ou negativo.
5. Apesar do incentivo à densidade, ainda estamos muito dependentes dos carros. De acordo com o levantamento que foi feito no Plano de Mobilidade Urbana de Santa Maria, de todos os deslocamentos até 600 metros, apenas 68% são feitos a pé, os outros 32% são feitos, na sua maioria, de carro. Quando vamos para 1.8 km de distância de deslocamento, essa porcentagem piora, metade dos deslocamentos são feitos de carro. Isso indica um incentivo grande ao trânsito e estacionamento de carro, em detrimento ao pedestre e bicicleta. Ou seja, apesar da densidade estar indo para o caminho certo, nossa mobilidade não está.
6. Como já dito, realmente acredito que uma cidade com maior adensamento tende a ser mais igualitária, facilitando o acesso aos serviços e à própria moradia, a partir do usufruto da infraestrutura já implantada. Mas este adensamento tem que ser um gesto responsável, que respeite os habitantes, com uma cidade mais amigável e com menos barreiras. Nisso penso que a nossa legislação municipal ainda tem o que melhorar, pensando para além da política de índices restrita ao lote, e refletindo como a ocupação deste lote pode interferir (para o bem ou para o mal) na qualidade urbana como um todo.

Por fim, deixo claro que isso é somente uma análise empírica, de um arquiteto que trabalha com edificação em altura na cidade e que gosta de refletir sobre a vida urbana. Já projetamos dezenas de prédios em diferentes zonas de Santa Maria, hoje 8 estão prontos e habitados, 3 em execução e muitos estudos de viabilidade em andamento. Sempre buscamos visitar e medir o impacto que eles causam na região. Caso queira conhecer estes projetos e o restante do nosso trabalho, basta acessar nosso site.

Aqui está o site do IPLAN, onde ficam as legislações completas.