No mês passado, tramitou e foi aprovado na Câmara de Vereadores de Santa Maria as modificações do “Plano Diretor”. Coloco entre parênteses porque na realidade o plano diretor não está sendo modificado, e sim legislações que estão ligadas a ele, que é a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e o Código de Obras (COESM). A LUOS regula o uso do solo e o potencial construtivo, enquanto o COESM dispõe sobre regras para a construção em si. O PDDUA-SM, concluído em 2004(confira artigo nosso sobre o Plano), foi desenvolvido por uma equipe multidisciplinar, acompanhada por uma consultoria externa, especializada na elaboração de planos diretores e não passou por modificações substanciais ainda.

Nesse ano, vamos para a quarta ou quinta adequação dessas duas Leis, e as alterações, encabeçadas pelo Instituto de Planejamento (IPLAN/SM), dessa vez tiveram uma dinâmica diferente. Foi criado um Fórum Técnico, onde representantes de entidades foram nomeados para apresentar suas demandas, e principalmente debater sobre elas. O debate tem um caráter técnico, tendo em vista que foram chamados arquitetos, engenheiros e advogados para discutir as demandas, sempre com consulta às secretarias do município ou até a órgãos técnicos, como a Defesa Civil. 

Como não se tem estudos completos para alterações significativas, as alterações consideradas grandes não foram discutidas neste momento, ou seja, não tiveram ampla discussão no FORUM, foram negadas pelo próprio FORUM – como o caso de alterações de áreas de APP. Já as alterações que o Fórum julgava ser capaz de avaliar, passaram por votação, e foram adicionadas ou não à legislação. 

Eu fui um dos representantes do Sinduscon SM nesse fórum, e além de debater sobre as alterações, trouxemos várias demandas, e tivemos algumas aceitas e outras “perdidas”.As demandas vieram dos associados e tinham quase sempre o foco em deixar a construção civil menos engessada, tornando os trâmites menos burocráticos e modificando a legislação para dar mais liberdade e responsabilidade aos projetistas.

Dentre as modificações da LUOS, estão a alteração do índice de aproveitamento, no qual as áreas comuns não obrigatórias computavam e agora passam a não ser computadas (até um limite). Isso pode permitir um acréscimo de 1 ou 2 apartamentos em cada empreendimento, em média, considerando a proporção de área comum e área privativa normalmente alcançada. Além disso, regras para testada mínima em conjunto de casas foram diminuídas, e outras pequenas alterações de ortografia foram realizadas, as quais davam um entendimento dúbio da legislação e causavam atrito, inclusive dentro do próprio setor de análise de projetos.

Já no COESM, as alterações mais significativas foram em relação às vagas de garagem, onde se diminuiu a exigência, ou até se eliminou a exigência em alguns locais (centro). Isso transforma a decisão de ter ou não garagem em um empreendimento em uma escolha do empreendedor. Se este quer fazer um residencial para alugar, sem vagas, ele faz, e de certa forma é um risco dele. Ao obrigar as vagas de garagem, o município está onerando a obra e regulando o que deve ser construído, mesmo em regiões ou em tipos de empreendimento que não teriam esta necessidade. Já escrevi um texto aqui sobre isso. Além disso, a própria Administração Municipal colocou várias modificações no COESM, visando, principalmente, desburocratizar e agilizar os processos, como o aumento de prazos de certidões.

Acredito que as alterações farão diferença para os empreendimentos aqui na cidade, precisamos agilizar os processos e facilitar a construção, com responsabilidade, é claro. O regramento excessivo na cidade cria distorções de preços nos imóveis, pois quanto menos imóveis pudermos construir em um terreno, mais caro esses imóveis serão. Os exemplos de cidades que regram demais e vêem os preços dispararem estão por toda parte no Brasil e no mundo. A construção civil dá lucro para o empreendedor (o que é o fim de quase toda atividade empresarial), emprega pessoas e tem papel fundamental no acesso e na democratização à cidade. Uma cidade mais igual, mais acessível, com imóveis mais acessíveis passa pela construção civil e por regramento urbano claro, transparente e bem feito.