Descomplicando. Diferença entre a área útil, privativa e total

Existe uma confusão relativamente grande entre essas áreas, principalmente na hora de alugar ou comprar um imóvel. Até mesmo alguns agentes imobiliários têm dificuldade em explicar a diferença, ou ainda, alguns poucos se aproveitam da falta de conhecimento do comprador e utilizam a área que mais lhe convém, anunciando pela maior área, a área total. Mas depois dessa leitura tudo vai ficar claro, pelo menos espero.

O conceito dessas áreas, vem da NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento. Ela é usada para fazer a planilha de composição de  áreas de um condomínio, é nela que ocorre a divisão de áreas comuns, dela também que se extrai o coeficiente de proporcionalidade, que é usado para saber a sua cota de despesas do condomínio.

A planilha de áreas(quadro I e II) tem mais de 30 colunas, mas existem duas grandes divisões, área privativa e área comum.  A área privativa é a área exclusiva de um proprietário, é a área da projeção do seu piso, incluindo paredes internas e externas do seu apartamento ou residência, bem como no desenho abaixo. Ela só não engloba toda a parede quando a parede é uma divisória com outra unidade autônoma, aí a divisão é no meio da parede, entre as duas unidades autônomas.

A área comum é a área pertencente a todos os proprietários, ela é usada por todos do condomínio, são áreas como circulação, salão de festas, hall de acesso, escadas e qualquer outra área que não seja de uso exclusivo de um proprietário. Essa área é somada e dividida entre todas as unidades autônomas, respeitando o coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.

Desenho-de-áreas---explicativo

Vamos montar um exemplo simplificado para você entender:

Se tivermos uma edificação com 10 apartamentos de 100 metros quadrados de área privativa, 1 cobertura de 200 m² de área privativa e 20 vagas de garagem com 12,5 m² cada,  teremos uma área privativa total de 1.450,00 m². A área comum, somando áreas de circulação, salão de festas e todas áreas técnicas, somou 500 m². Assim teremos uma área total de construção de 1.950,00 m². Essa área comum de 500 m² será dividida proporcionalmente à área privativa de cada unidade.

Veja a composição:

  • 10 apartamentos de 100 m²
  • 1 Apartamento de 200 m²
  • 20 vagas de 12,5 m²
  • Área total privativa: 1450,00 m²

Dividindo a área privativa total pelas áreas individuais, chegamos ao coeficiente de proporcionalidade:

  • apartamentos de 100 m² –  0,069 (cada apartamento possui quase 7% da área privativa de todo condomínio)
  • Apartamento de cobertura – 0,137 (quase 14% da área privativa de todo condomínio é deste apartamento)
  • Vagas –  0,0086 (cada vaga corresponde a quase  1% da área privativa total)

Agora a área comum é “distribuída” na proporção que cada um tem de área privativa, ou seja os 500 m² são divididos na proporcionalidade que cada um tem da área privativa total.

  • Cada apartamento de 100 m² privativos vai “receber” 34,50 m² de área comum;
  • A cobertura, de 200 m² vai “receber” 69 m² de área comum;
  • Cada vaga vai “receber” 4,3 m² de área comum.

Essa área recebida, é a área de responsabilidade daquela unidade autônoma, como se fosse uma empresa, se você é dono de 40% da empresa, geralmente vai responder pelos mesmo 40% de lucro ou prejuízo. Logo se seu apartamento, imóvel é maior em relação aos outros, sua cota, e sua responsabilidade é maior, logo seu coeficiente e área comum também são maiores.

A soma da área privativa e da área comum compõem a área total, e são essas áreas que vão estar na sua escritura,  um apartamento com 100 m² de área privativa e 134,50 m² de área total, com um coeficiente de proporcionalidade de 0,069.

Resumo Registro apartamento

E á área útil?

Área útil não é um conceito que fique na planilha, mas é de entendimento geral que seria a área de “vassoura” a área de piso do seu apartamento, descontando as paredes. Mas é comum usarem o termo útil, quando deveriam usar privativo, fique atento e sempre peça área privativa e total.

Mas e o Condomínio?

É comum usarem o coeficiente de proporcionalidade para definir a responsabilidade sobre as despesas do condomínio, mas dentro do que pesquisei, não há lei que exija que seja esse o coeficiente, vai depender da convenção.

Vaga de garagem:

As vagas de garagem recebem escrituras individuais, logo não são incorporadas a área do apartamento, não faça a confusão de achar que a área total, conta as vagas de garagem, a vaga de garagem possui escritura única e também terá sua área privativa e total.

Resumo Registro vaga de garagem

Por hora é isso!

Escrito por

Gaúcho, Santa Mariense, Arquiteto e Urbanista que um dia foi anarquista.

3 comentários em “Descomplicando. Diferença entre a área útil, privativa e total

  1. Parabéns, jovem, gostei muito de sua explicação, sou corretor de imóveis e também projetista, estou fazendo um curso on line, de incorporação imobiliária, instituição de condomínio, mas suas explicações são mais técnicas do que as do curso, pena que mora no Estado de Minas Gerais, longe de seu aconchego.

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