Existe uma confusão relativamente grande entre essas áreas, principalmente na hora de alugar ou comprar um imóvel. Até mesmo alguns agentes imobiliários têm dificuldade em explicar a diferença, ou ainda, alguns poucos se aproveitam da falta de conhecimento do comprador e utilizam a área que mais lhe convém, anunciando pela maior área, a área total. Mas depois dessa leitura tudo vai ficar claro, pelo menos espero.

O conceito dessas áreas, vem da NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento. Ela é usada para fazer a planilha de composição de  áreas de um condomínio, é nela que ocorre a divisão de áreas comuns, dela também que se extrai o coeficiente de proporcionalidade, que é usado para saber a sua cota de despesas do condomínio.

A planilha de áreas(quadro I e II) tem mais de 30 colunas, mas existem duas grandes divisões, área privativa e área comum.  A área privativa é a área exclusiva de um proprietário, é a área da projeção do seu piso, incluindo paredes internas e externas do seu apartamento ou residência, bem como no desenho abaixo. Ela só não engloba toda a parede quando a parede é uma divisória com outra unidade autônoma, aí a divisão é no meio da parede, entre as duas unidades autônomas.

A área comum é a área pertencente a todos os proprietários, ela é usada por todos do condomínio, são áreas como circulação, salão de festas, hall de acesso, escadas e qualquer outra área que não seja de uso exclusivo de um proprietário. Essa área é somada e dividida entre todas as unidades autônomas, respeitando o coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma.

Vamos montar um exemplo simplificado para você entender:

Se tivermos uma edificação com 10 apartamentos de 100 metros quadrados de área privativa, 1 cobertura de 200 m² de área privativa e 20 vagas de garagem com 12,5 m² cada,  teremos uma área privativa total de 1.450,00 m². A área comum, somando áreas de circulação, salão de festas e todas áreas técnicas, somou 500 m². Assim teremos uma área total de construção de 1.950,00 m². Essa área comum de 500 m² será dividida proporcionalmente à área privativa de cada unidade.

Veja a composição:

• 10 apartamentos de 100 m²
• 1 Apartamento de 200 m²
• 20 vagas de 12,5 m²
• Área total privativa: 1450,00 m²

Dividindo a área privativa total pelas áreas individuais, chegamos ao coeficiente de proporcionalidade:

• apartamentos de 100 m² –  0,069 (cada apartamento possui quase 7% da área privativa de todo condomínio)
• Apartamento de cobertura – 0,137 (quase 14% da área privativa de todo condomínio é deste apartamento)
• Vagas –  0,0086 (cada vaga corresponde a quase  1% da área privativa total)

Agora a área comum é “distribuída” na proporção que cada um tem de área privativa, ou seja os 500 m² são divididos na proporcionalidade que cada um tem da área privativa total.

• Cada apartamento de 100 m² privativos vai “receber” 34,50 m² de área comum;
• A cobertura, de 200 m² vai “receber” 69 m² de área comum;
• Cada vaga vai “receber” 4,3 m² de área comum.

Essa área recebida, é a área de responsabilidade daquela unidade autônoma, como se fosse uma empresa, se você é dono de 40% da empresa, geralmente vai responder pelos mesmo 40% de lucro ou prejuízo. Logo se seu apartamento, imóvel é maior em relação aos outros, sua cota, e sua responsabilidade é maior, logo seu coeficiente e área comum também são maiores.

A soma da área privativa e da área comum compõem a área total, e são essas áreas que vão estar na sua escritura,  um apartamento com 100 m² de área privativa e 134,50 m² de área total, com um coeficiente de proporcionalidade de 0,069.

E á área útil?

Área útil não é um conceito que fique na planilha, mas é de entendimento geral que seria a área de “vassoura” a área de piso do seu apartamento, descontando as paredes. Mas é comum usarem o termo útil, quando deveriam usar privativo, fique atento e sempre peça área privativa e total.

Mas e o Condomínio?

É comum usarem o coeficiente de proporcionalidade para definir a responsabilidade sobre as despesas do condomínio, mas dentro do que pesquisei, não há lei que exija que seja esse o coeficiente, vai depender da convenção.

Vaga de garagem:

As vagas de garagem recebem escrituras individuais, logo não são incorporadas a área do apartamento, não faça a confusão de achar que a área total, conta as vagas de garagem, a vaga de garagem possui escritura única e também terá sua área privativa e total.

Por hora é isso!