Semana passada falamos aqui sobre apartamentos menores, sobre índice de compacidade e economia em edifícios. Pois bem, aqui vou trazer mais uma maneira de saber se o projeto de edifício em altura terá um custo mais baixo. Vamos falar do coeficiente de proporcionalidade.
Coeficiente de proporcionalidade
Esse é mais um índice informal que usamos na construção civil, ele é constituído da proporção entre área privativa e área total do edifício. Isso vem do conceito de que a área privativa é de fato a área que a incorporadora vende, enquanto a área total acaba representando o custo de construção. A gente já explicou aqui nesse post sobre área privativa e área total, mas basicamente área total é a área não privativa dividida na proporção de área privativa que a unidade tem do total de áreas privativas do edifício.
Considerando um empreendimento de 1.000 m² privativos e 1.500 m² de área total. Se o seu apartamento tem 100 m² privativos, você tem 10% de toda a área privativa, ou seja, a sua área total é de 150,00 m² (100m² privativo + 10% dos 500m² de área comum). Querendo ou não, cada metro quadrado custa um valor, e essa é uma forma simples de distribuir custos proporcionalmente sob uma área de venda. Afinal, você não vende a área de circulação ou as escadarias, mas elas custam, e este custo tem que estar embutido no preço do apartamento. Nada melhor que fazer essa divisão proporcional.
Dentro desse mesmo exemplo, se seu custo é 3 mil reais o metro quadrado, o apartamento de 150 m² totais custa R$ 450.000,00 (preço de construção dos 100 m² privativos e dos 50 m² de área comum proporcionais). Mas ao mesmo tempo, a venda é sobre a área privativa, afinal, para o comprador não importa muito se um apartamento de 100 m² privativos tem 140 m² ou 180 m² de área total. O que importa para o novo proprietário costuma ser o que ele terá de área privada. Claro que os fatores que influenciam na venda são vários, mas considerando produtos similares, a área privativa é o fator que mais influencia na compra.
Seguindo essa lógica, um apartamento de 100 m² privativos, que hoje deve ser vendido por algo em torno de 650 mil reais, pode custar R$ 420 mil (140 m² de área total x R$ 3.000,00 de custo por m²) ou R$ 540 mil (180 m² de área total x R$ 3.000,00 de custo por m²). Ou seja, a proporção entre área privativa e área total é bastante importante. Novamente, vamos a um exemplo: o Residencial Fernando Pessoa. Nele, temos como área comum somente um salão de festas, e como são dois apartamentos por pavimento, temos pouca área de circulação e, consequentemente, uma área comum pequena por apartamento. Além disso, a área privativa é relativamente grande, 139,65 m² por apartamento.
Tá, mas e qual é o “coeficiente”? Nada mais é que a área total de um determinado apartamento, dividida pela área privativa. No caso do Residencial Fernando Pessoa, temos 139,65 m² privativos e 188,48 m² de área total por apartamento, o que dá o resultado de 1,349 de coeficiente de proporcionalidade. Em suma, para cada metro quadrado privativo no prédio, tem mais 0,349 m² de área comum. Quanto mais baixo esse coeficiente, melhor em termos de custo. Ficou curioso com outros empreendimentos? É só dividir a área total pela privativa, em quase todos os sites e em todas as escrituras, se encontra essa informação.
Novamente, não podemos só buscar isso, podemos ter situações que um coeficiente maior favorece para que os apartamentos fiquem melhor posicionados, ou com melhor vista ou ainda insolação, o que valoriza o empreendimento e dá retorno financeiro no final. Ou ainda, empreendimentos que oferecem uma gama maior de espaços de lazer, que consequentemente aumentam a área comum, mas por outro lado valorizam o imóvel, portanto seu valor para venda.
O ideal é se cercar de experiência, e nesse caso, um escritório de arquitetura que tenha experiência em prédios, que mostre como são feitas as escolhas e te traga para o processo para tomar as decisões de forma conjunta, definindo o melhor para cada empreendimento e cada investidor. Aqui entra o merchandising, vem conhecer e trabalhar com a gente, vale a pena =)
Quarenta e Quatro 