Ano passado tivemos alguns edifícios com projetos nossos que ficaram prontos, o Residencial bau727 e o Residencial Vinicius de Moraes. O processo de projeto desses dois edifícios começou há mais de 4 anos, quando os terrenos ainda tinham outras edificações em cima, e hoje os apartamentos já estão habitados. É a cidade se transformando.
É curioso como o processo começa na nossa mão, no papel, e aos poucos vai saindo dela, e passa a ser uma construção coletiva. No começo, parece que o projeto é somente dos arquitetos, pois nem os clientes viram, e no fim de todo processo, quando está ocupado pelos usuários, a gente não pode nem entrar mais, parece um filho que foi morar fora e tu só vê de longe.
Com a ocupação desses edifícios, começaram a surgir as modificações nos apartamentos, fruto do uso e adaptação do espaço que o usuário vai ocupar e morar. A maioria das modificações são pequenas, uma grade em janela, sacadas fechadas, nada que altere muito a edificação e a fachada do edifício. As adaptações internas são muitas vezes necessárias, pois cada cliente tem uma necessidade e os apartamentos precisam ser personalizados. Aqui nesse post, inclusive, você encontrará diferentes tipos de modificações que ocorreram no Residencial Vinicius de Moraes, todas elaboradas pelo time da LP arquitetos.
Algumas vezes, no entanto, as modificações extrapolam o aceitável e alteram inclusive a fachada do edifício, o que deixa síndicos, arquitetos e engenheiros preocupados. Já tivemos áreas onde esquadrias foram ampliadas e áreas técnicas ocupadas, o que fez a gente se movimentar e avisar ao usuário que ele estava fazendo uso de uma área que não está planejada para isso. Tudo isso nos leva a alguns questionamentos que seguidamente fazemos, dentro da nossa equipe. De quem é a edificação? Quem deve resguardar o edifício? Quem deve notificar algo no caso de algum desajuste? Na realidade a edificação é um bem de multipropriedade. É do Arquiteto que fez o projeto, do morador, e do condomínio como instituição.
O arquiteto tem direito autoral sobre o projeto, regulamentado pela Lei 5.194/96, a qual define, em seu artigo 18, que “as alterações do projeto ou plano original só poderão ser feitas pelo profissional que o tenha elaborado” ou, obviamente, com a autorização do mesmo. É claro que não precisamos ser radicais né. Dentro da LP arquitetos sempre analisamos se a alteração é algo útil para o morador, justo para o condomínio, e se não vai descaracterizar o edifício. Em suma, pequenas alterações nós nem questionamos, pois afinal, para nós, o que importa é a experiência do usuário, como já abordamos aqui.
Nós só avisamos e “incomodamos” quando é algo que altera mais a fachada, ou se uma área está sendo usada para um fim que não foi projetado, principalmente por que essas duas situações podem prejudicar os outros moradores. Uma área técnica ocupada, como já aconteceu, resulta em um espaço/sacada que não tem um guarda corpo com a altura de norma, além de ter um piso que não foi dimensionado para ser sacada. Isso pode gerar mais ruído para o vizinho de baixo (pela falta de isolamento), problemas de infiltração (tem impermeabilização, mas não piso, e o uso pode estragar a impermeabilização), além daquela área não ter sido comprada e estar escriturada no apartamento.
Além dessas alterações de uso, existe a alteração de fachada, que não visa somente estética e ego dos projetistas, mas a fachada é como um contrato que os compradores e moradores todos assinaram, aceitaram e gostaram, tanto que decidiram ir morar ali. Isso fere não só direitos autorais dos arquitetos, como também o direito dos moradores, que estão tendo a imagem que compraram alterada. A alteração de fachada também altera o patrimônio do empreendimento, pois uma edificação com alterações de fachada passa uma imagem diferente do que uma com uma fachada impecável e organizada, isso vai influenciar no valor de venda do apartamento, e consequentemente, mexe no patrimônio dos outros condôminos. Não é uma questão simples, mas afeta a todos.
O regramento do condomínio se dá pela convenção de condomínio, que determina o que pode ser feito ou não, e quais são os deveres e responsabilidades dos condôminos. Quase todas as convenções pedem que a alteração de fachada seja aprovada por pelo menos dois terços dos proprietários, pois o invólucro do prédio, a fachada, é, de fato, um patrimônio e responsabilidade de todos.
Tudo isso vem ao encontro de que nada melhor que o bom senso, pois, apesar dos arquitetos e proprietários terem direito, judicializar pode só incomodar e desgastar a todos. Quando pensar em alterações no seu empreendimento, consulte o síndico, alguns outros condôminos, e por fim, se sentir que tem apoio, contate a construtora e os projetistas do empreendimento, que vão lhe dar uma orientação sobre a sua alteração. Apesar do apartamento ser seu, ele pertence a um conjunto maior que pertence aos outros moradores também.
Quarenta e Quatro 