Sou arquiteto e trabalho há pelo menos 12 anos com projetos de edifício para incorporação, e procuro estar sempre atualizado no mercado, nas demandas dos clientes e na evolução dessas edificações. Já falamos sobre nossos aprendizados, sobre sacadas, sobre edifícios na pandemia e muito mais aqui no blog.
Além disso, busco conhecimento em livros e blogs sobre arquitetura, cidades e sobre arquitetos que projetam edifícios. Tenho livros do João Kohn, Franz Heep, Rino Levi, entre outros. Lembro que na leitura de em um desses livros cheguei à conclusão de que toda cidade e arquitetura é reflexo de sua época econômica. Acho que foi ao ler os textos de Raul Juste Lores que entendi que a arquitetura urbana, de edifícios, é um reflexo das necessidades sociais aliadas à condição econômica da sociedade.
Esses livros nos ajudam a entender o passado e os edifícios que hoje marcam a paisagem urbana no Brasil, e nos dão subsídio para fazer um melhor projeto adaptado à sociedade e economia atual.
Hoje a construção civil no Brasil está passando por uma fase, uma “época”, bem específica. Nossa economia já não vinha bem e à ela se somou a pandemia, que parou o mundo, parou fábricas e criou uma certa escassez na cadeia de materiais, o que elevou o custo de aquisição deles. Depois disso, ou quase junto, veio a crise financeira e fiscal, que entra com inflação e diminuição real do poder de compra da população. No fim, temos desenhado neste ano um custo da construção que subiu, enquanto o poder de compra médio diminuiu. Esse é o cenário, desfavorável, do momento.
Um exemplo disso é o preço do metro quadrado, que segundo o INCC subiu mais de 84% desde 2014, enquanto a renda média domiciliar per capta (segundo a PNAD) variou de R$ 1.052,00 para cerca de R$ 1.353,00 (valores de 2021), o que representa um crescimento de apenas 28%. Não bastando essa diferença, temos grandes variações acumuladas (2014-2022) no IGPM (121,74%) e IPCA (68,01%), o que aumenta o comprometimento da renda no dia a dia, deixando a população com menor capacidade de investimento na compra de uma residência.
Além disso, temos uma taxa de juros que subiu consideravelmente no último ano, o que diminui a capacidade que as famílias têm de captar recursos para financiar um imóvel. Imagina, o custo do seu produto saltando para mais de 65%, e a renda dos teus clientes subindo bem abaixo disso. Exemplificando, um apartamento que custava R$ 400 mil, hoje passa dos R$ 730 mil de custo. Considerando uma margem de lucro de 18% (mais taxas e comissões) o apartamento antes era vendido a R$ 510 mil, e hoje tem que ser vendido, por cerca R$ 925 mil.
Não há segredo, os imóveis acabam ficando mais caros e as incorporadoras podem optar: manter o padrão dos imóveis, ou manter o ticket do seu cliente. Mantendo o padrão do imóvel, ela vai acabar trocando de público, porém mantém seu padrão de construção, o que é bem visto no mercado e gera um certo tipo de economia na organização e planejamento da empresa. Porém quanto mais alto o valor do seu produto, menor o seu mercado consumidor.
Se a opção for por manter o ticket, não há outra solução a não ser diminuir seu custo, o apartamento precisa sair mais barato. A maneira mais fácil de fazer isso é diminuindo sua área, cada metro quadrado custa, então é importante ter um bom projeto, uma área otimizada para que seu custo seja menor.
Por isso creio que a propensão seja que tenhamos apartamentos cada vez menores. Isso é uma tendência que já vem acontecendo em cidades maiores, mas acho que com os custos se elevando, passará a ser uma necessidade também nas cidades de menor porte. Uma maneira de compensar a falta de espaço privativo é com áreas comuns mais qualificadas, já que o custo e o uso é dividido. Assim, todos tem uma área privativa menor, mas um mini clube no prédio, com academia, pátio, salão de festas e piscina. Em São Paulo e Porto Alegre isso já vem ocorrendo há tempos, e não digo só nos aptos de 20 m², mas sim nos apartamentos com 3 quartos e com menos de 70 m², que são vistos nessas cidades, mas raramente são vistos em cidades do interior.
Se você não gosta de aptos muito pequenos, talvez tenha que buscar um imóvel mais antigo, onde pode ter uma manutenção pior, mas uma área privativa maior. Saiba que em todas as suas escolhas é fundamental ter um corretor e um arquiteto de confiança, assim você consegue ter mais assertividade nas suas decisões.
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Quarenta e Quatro 
Um comentário em “Por que apartamentos menores?”