legislação ao seu tempo – O fim da Obrigatoriedade de Garagens

Recentemente vi uma reportagem sobre um empreendimento imobiliário que me chamou a atenção. O empreendimento era em São Paulo e envolvia um terreno pouco profundo e com uma longa testada, um lote residual de uma quadra quase toda ocupada por um grande condomínio de edifícios. A reportagem focou mais na polêmica entre incorporadores e os moradores do condomínio, que não queriam ter sua vista obstruída pelo novo empreendimento. É impressionante como quem já tirou a vista de alguém, acha que outro não pode tirar a sua vista, quer congelar o seu entorno. Mas vamos em frente que o foco não é esse… 

Aqui dá para ver a reportagem completa. 

Logo depois, em uma segunda reportagem na edição seguinte da revista, a polêmica se desenrolou, com a construtora mostrando mais detalhadamente o projeto, que vai ocupar o terreno de pouco mais de 14 metros de profundidade e 150 metros de testada, ilustrando que a vista estará resguardada aos moradores do conjunto habitacional lindeiro. Caso se interesse, aqui está a segunda reportagem.

O que mais me chamou a atenção é que o edifício proposto não possui garagens, e essa “liberação” por parte da prefeitura foi o que viabilizou o empreendimento. Agora este espaço, que hoje é um terreno baldio estreito com um paredão de garagens no fundo, vai receber um condomínio residencial.  As vantagens para a cidade são muitas,  além de trazer vida para a rua, o terreno abandonado passa a ser ocupado por um empreendimento que aproveita a infra estrutura urbana já existente. Além disso, sua localização privilegiada na cidade, com acesso a transporte público e servida por comércio e serviço local, permite o desenvolvimento do projeto de um edifício sem garagens para carros, contando somente com vagas de bicicletas, que usufruem das ciclovias do entorno.  

Tudo isso me trouxe para a reflexão sobre a importância da legislação urbana e de como ela deve estar atualizada ao seu tempo e às necessidades reais da cidade. Em Santa Maria ainda há a obrigatoriedade de garagens em empreendimentos imobiliários, respeitando a proporção exigida por unidade autônoma (residencial) ou por metragem (comercial). Estamos projetando um empreendimento que é de apartamentos pequenos, próximo a uma Universidade, focado no aluguel para estudantes. Nesse caso em específico, a obrigatoriedade de vagas prejudica o empreendimento e a própria cidade, pois limita o número de apartamentos pela capacidade que o terreno tem de acomodar as vagas de garagem, uma vez que as dimensões reduzidas do lote inviabilizam um segundo pavimento de garagem. Se não existisse essa obrigatoriedade mínima de vagas, poderíamos reduzir as garagens para que o empreendimento abrigasse uma loja de frente para a rua, por exemplo, criando uma fachada ativa e trazendo mais vida e segurança para o rua e o bairro. Além disso, talvez fosse possível ampliar o número de apartamentos, o que geraria maior densidade e melhor aproveitamento da infra-estrutura urbana existente. 

É compreensível que um shopping precise de um número específico de vagas de estacionamento, mas não acredito que essa obrigatoriedade deva se estender para todos os empreendimentos. No centro há alguns exemplos de como as garagens não são tão necessárias assim para alguns empreendimentos. Mais de um edifício residencial acaba usando suas vagas de garagem como estacionamentos rotativos, de forma improvisada, ou ainda para aluguel mensal para não moradores do edifício. Por outro lado temos edifícios grandes e mais antigos, com muitos apartamentos, como o Edifício Pampa e o Edifício Augusto, ambos na Floriano Peixoto, que não possuem garagens. A maioria dos moradores não precisa do carro, pois tem ponto de táxi do lado de casa, ponto de ônibus a poucos metros, e quase todo o comércio e serviços aos seus pés. 

A obrigatoriedade de garagem encarece um empreendimento que, às vezes, acaba com garagens subutilizadas ou sublocadas. Porto Alegre recentemente já modificou sua legislação neste ponto, assim como São Paulo, que liberou a necessidade de vagas em empreendimentos perto de intersecções de transporte público, como estação de metrô.

Eu, particularmente, acho que os edifícios no futuro poderiam ter vagas rotativas, assim quem precisa, quando precisa, pode alugar uma vaga do condomínio, otimizando o espaço de garagens do edifício. Se trabalhássemos com estacionamento rotativo entre os moradores, poderíamos ter menos vagas, e consequentemente uma obra menos onerosa. 

O primeiro passo é a legislação, e esse é apenas um dos pontos que precisam de discussão e  atualização na legislação urbana de Santa Maria.

Escrito por

Gaúcho, Santa Mariense, Arquiteto e Urbanista que um dia foi anarquista.

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