Quem me conhece sabe como sou um defensor da densidade urbana, pois acredito que é com ela que podemos ter uma cidade melhor, mais diversificada e mais democrática. A maior parte dos imóveis com preços elevados, em quase qualquer cidade, tem esse preço pela falta de oferta, com muita gente querendo aquele imóvel, naquela região.

O alto preço de imóveis em algumas regiões empurram as pessoas para a periferia, onde os imóveis tendem a ser mais baratos, isso contribui para a expansão urbana, aumentando o custo dessa cidade. Isso ocorrendo sucessivamente, gera uma cidade menos eficiente e mais cara para todos.

Esses dias estava escutando uma entrevista onde foi montado um argumento básico para entender como podemos ter uma eficiência melhor em uma cidade mais vertical. Vamos fazer o exercício de imaginarmos 20 moradias, sejam casas ou apartamentos. Com relação às casas, estamos falando em 20 casas, onde temos 20 terrenos, 20 calçadas, 200 metros de ruas, tubulação de energia, de esgoto e de água, tudo entregue na entrada do lote. E tudo isso como gasto de infraestrutura pública.

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Agora vamos imaginar as mesmas 20 moradias, porém em um edifício, ali também tem tubulação de energia, água e esgoto, mas isso tudo é colocado no prédio pela própria construtora, o custo de  infraestrutura é do incorporador, que usa 20 ou 30 metros de testada da rua publica e um ponto de entrada de água e um ponto de esgoto. A otimização da infraestrutura pública é muito grande. 

É claro que a infraestrutura não é infinita, e que devemos ter limitações construtivas para não sobrecarregá-la, porém ainda assim o impacto para o erário público é menor. Pois o edifício exige menos rua, menos infra, menos manutenção do que 20 lotes. O custo em uma densidade maior é bem menor, em pensamentos per capta, ou então por moradia. E isso é só um dos pontos, fora todos os benefícios de serviços que a densidade traz.

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Por isso precisamos pensar seriamente se o limite de índice construtivo é benéfico, e se for, é para quem. A ideia de que edifícios altos e densos são para incorporadores inescrupulosos é uma fábula dos anos 90. Hoje temos vários projetos que agregam valor à região, transformam os usos urbanos e democratizam a cidade. A cidade acessível a todos passa por uma densidade maior, que vai equilibrar os preços dos imóveis e dar mais caminhabilidade e mobilidade à vida urbana. A incorporadora ser beneficiada com lucro faz parte, assim como qualquer outra empresa faz.

Para cima é mais barato, e melhor!