Nos últimos dias, voltou à pauta em Santa Maria um debate importante sobre as obrigações dos empreendedores diante do impacto que seus projetos causam na cidade. Um projeto de lei do Legislativo e uma reportagem  tocaram no tema, mas, faltou elucidar alguns pontos. Para explicar melhor a contrapartida, precisamos antes falar em compensação, contrapartida e ação mitigadora, que são recorrentes nos processos de licenciamento e aprovação de empreendimentos.

A Compensação ocorre em processos de loteamentos, onda a legislação exige que parte da área seja destinada como doação ao município: áreas institucionais, para escola, posto de saúde, ou outro equipamento público, mas há casos em que essa doação não é viável. Às vezes o bairro já está bem atendido por equipamentos, ou às vezes a doação é inviável. Nesses casos, o município pode optar pela compensação: valora-se o lote que seria doado e esse valor é revertido em obra pública. É como se o município vendesse o lote que iria ganhar, e destina-se a uma melhoria em edifícios públicos;

Já a contrapartida é diferente. Ela aparece quando o projeto excede algum limite da legislação — como o tamanho das quadras em condomínios fechados, índices urbanísticos ou outras exceções. Nesse caso, o município pode exigir uma entrega proporcional ao “extra” que está sendo concedido: pode ser a pavimentação de uma rua, a execução de uma praça, ou outro. A contrapartida geralmente é aplicada no próprio local do empreendimento e tem um caráter mais direto, como um reequilíbrio urbano.

Por fim, temos as ações mitigadoras, que surgem a partir dos estudos de impacto: o EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) e o EIT (Estudo de Impacto de Trânsito). São ações que têm como objetivo reduzir ou neutralizar os impactos negativos que aquele projeto vai gerar. Exemplo comum: um empreendimento que vai gerar aumento no tráfego local pode ter como obrigação a execução de um trevo, uma rótula ou a pavimentação de vias de acesso. É diferente da contrapartida — aqui não há um “acordo” em função de um benefício a mais. A mitigação é técnica e obrigatória: é o que precisa ser feito para o projeto não prejudicar o entorno.

A confusão acontece porque, muitas vezes, ações mitigadoras são interpretadas como contrapartidas. Mas misturar os conceitos enfraquece a clareza do processo. A mitigação corrige um impacto. A contrapartida compensa uma flexibilização. E a compensação reorganiza uma exigência legal em formato mais útil para a cidade. São mecanismos distintos, com lógicas e fundamentos diferentes.

Se há um projeto de lei sendo discutido na Câmara, é essencial que essa diferenciação esteja clara. Mais do que criar novas regras, é preciso organizar as que já existem. Garantir que os empreendimentos cumpram seu papel, sim, mas sem sobrepor obrigações ou transformar exigências técnicas em moeda de troca.

Urbanismo não é só sobre construir: é sobre costurar interesses públicos e privados de forma justa. E para isso, precisamos primeiro falar a mesma língua.